Medidas de la Ley Vivienda que afectan a Sevilla y que deberás conocer si vas a alquilar una vivienda en esta ciudad ya sea como arrendador o como arrendatario.
La Nueva Ley Vivienda ya es una realidad. Tras su publicación en el BOE el pasado 25 de mayo, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, ha entrado en vigor de manera definitiva casi a contrarreloj antes de las elecciones autonómicas y municipales del pasado 28 de mayo. Sin embargo, una parte importante de sus avances queda al arbitrio de las comunidades autónomas, unas comunidades que en algunos casos han cambiado de mando tras los últimos comicios.
Este, sin embargo, no ha sido el caso de Andalucía, comunidad que no ha tenido que acudir a las urnas el pasado 28 de mayo y en la que sigue gobernando el Partido Popular, un equipo de Gobierno que ya se ha mostrado en contra de aplicar las medidas de La Nueva Ley Vivienda que queden en manos de las autonomías.
Pero, ¿Qué medidas de la ley vivienda han entrado ya en vigor y para cuáles habrá que esperar a la decisión tomada por las autonomías? ¿Cómo afectarán a una ciudad como Sevilla?
Medidas de la Ley Vivienda que han entrado en vigor
Entre las medidas de la Ley Vivienda que han entrado en vigor directamente desde la publicación de la doctrina en el BOE, destacan las siguientes:
Limitación de las rentas de alquiler
Desde el pasado 2 de marzo de 2022, el índice de Precios de Consumo (IPC) ha dejado de ser el índice de precios para la actualización de los alquileres. De esta manera, hasta el 31 de diciembre de 2023, las actualizaciones de renta que se apliquen a los contratos de alquiler ya vigentes no podrán ser superiores al 2% salvo que se pacte lo contrario entre el arrendador y el arrendatario. Durante 2024, este porcentaje de actualización se elevará hasta el 3%. Para 2025, habrá que esperar a la creación del nuevo índice de actualización anual de la renta.
Cobro de honorarios inmobiliarios
Con la nueva Ley, el cobro de honorarios por intermediación inmobiliaria (gastos de gestión y de formalización de contrato) deberán ser asumidos por la parte arrendadora (no arrendataria) en los arrendamientos de viviendas.
Figura de gran tenedor
Se define finalmente la figura de gran tenedor como el propietario de más de 10 inmuebles o una superficie mayor de 1.500m2 excluyendo garajes y trasteros. También se entenderá como gran tenedor aquel que sea propietario de más de 5 inmuebles ubicados en una zona declarada como tensionada.
Medidas de la Ley Vivienda que dependen de las autonomías y Ayuntamientos
Por otro lado, la Nueva Ley Vivienda también establece una serie de medidas cuya aplicación dependerá de las autonomías y Ayuntamientos. Entre las más destacadas, encontramos las siguientes:
Recargas en el IBI para viviendas vacías
Podrá realizarse una recarga en el IBI para aquellas viviendas que lleven vacías durante más de 2 años salvo causas justificadas de desocupación temporal. Este recargo podrá variar entre el 50% y el 150% en función del tiempo que la vivienda lleve vacía y del número de viviendas con esta condición a nombre del mismo titular en el mismo término municipal.
Esta medida ya ha entrado en vigor, sin embargo, la potestad de aplicarla o no dependerá de cada Ayuntamiento. Te recordamos que en nuestro blog tienes a tu disposición el artículo ¿Cuánto se paga por el IBI de una vivienda en Sevilla? en el que te explicamos cómo funciona este impuesto en la capital hispalense.
Definición de zonas tensionadas
Las autonomías podrán solicitar al Gobierno la declaración de zona tensionada durante un periodo de tres años, susceptible de prorrogarse de manera anual siempre que se dé una de estas dos circunstancias:
- Que la carga media que supone el alquiler o la hipoteca más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media en la zona. La norma entiende por ‘gastos y suministros básicos’ los energéticos, el agua, los servicios de telecomunicaciones y la comunidad de vecinos.
- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya subido más de tres puntos por encima al IPC durante los últimos años.
*Para comprobar cuánto ha aumentado el precio de la vivienda en Sevilla, puedes descargar nuestro último informe sobre el precio de la vivienda.
También puedes encontrar información sobre qué zonas podrían declararse tensionadas en la ciudad de Sevilla en nuestro artículo Nueva Ley Vivienda: ¿Existen en Sevilla zonas de mercado tensionado?
Contratos en zonas tensionadas
Los nuevos contratos de alquiler que se firmen en zonas declaradas como tensionadas tendrán que cumplir con una serie de condiciones que variarán en función de si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor:
- Contratos firmados por pequeños propietarios: la renta pactada en el nuevo contrato de alquiler no podrá exceder a la última renta estipulada en el contrato de arrendamiento vigente durante los últimos 5 años una vez aplicada la actualización de precios correspondiente.
- Contratos firmados por grandes tenedores: la renta pactada en el nuevo contrato de alquiler estará limitada por la renta estipulada en el contrato anterior o por el límite máximo establecido conforme al sistema de índices de precios de referencia. Esta misma limitación se aplicará para los contratos de viviendas ubicadas en zonas de mercado tensionado en las que no exista un contrato de arrendamiento previo.
Deducciones fiscales para el arrendador
Otra novedad introducida por la Ley Vivienda pero que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, es que la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler del que se pueden beneficiar los arrendadores en su Declaración de la Renta, pasa del 60% al 50%. Sin embargo, esta deducción podrá modularse hasta el 90% cuando el inmueble arrendado se encuentre ubicado en una zona de mercado tensionado (algo que deben solicitar las comunidades) siguiendo el siguiente esquema:
- Deducción del 90%: cuando la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la renta cobrada en el anterior contrato de arrendamiento una vez aplicada la actualización de la renta correspondiente.
- Deducción del 70%: cuando la vivienda se incorpore al mercado del alquiler y la vivienda se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años .
- Deducción del 60%: cuando se hayan realizado obras de rehabilitación en la vivienda durante los dos años anteriores.
*Si después de leer nuestro artículo sobre las medidas de la Ley Vivienda que afectan de manera directa a una ciudad como Sevilla todavía te quedan dudas por resolver, ponte en contacto con nuestra inmobiliaria. En Vivenzia Home no solo estamos para gestionar tus operaciones de compraventa y alquiler, sino también para informarte sobre todas las posibles dudas que puedan surgirte antes, durante y después de iniciar una operación inmobiliaria.
