Después de que el Tribunal Constitucional declarase inconstitucional el anterior impuesto de plusvalía, el Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En este artículo pretendemos aclarar en qué consiste la Plusvalía Municipal y, sobre todo, solventar todas las dudas relacionadas con cómo calcular el Impuesto de Plusvalía Municipal en Sevilla desde la entrada en vigor de la nueva doctrina.

1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal?

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, o como  comúnmente se conoce, plusvalía municipal, es un impuesto que grava  el incremento de valor de los terrenos urbanos que se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier transmisión de los mismos o de la constitución o transmisión de derechos reales limitativos de dominio.

2. ¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?

Este tributo va dirigido a las siguientes personas: los vendedores, los herederos y los beneficiarios de las donaciones. A continuación explicamos cada uno de los casos:

  • Cuando se vende un inmueble el vendedor está obligado a pagar la plusvalía.
  • Cuando se dona un inmueble el receptor del bien paga la plusvalía.
  • Cuando se hereda un inmueble los herederos pagan la plusvalía.

3. Nuevo Real Decreto sobre la Plusvalía Municipal

El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales introduce las siguientes novedades en torno a la Plusvalía Municipal:

  • Se gravan las plusvalías generadas en menos de un año.
  • No estará sujeto a este impuesto los contribuyentes que no hayan experimentado un incremento de valor entre el precio de compra y el precio de venta.
  • La determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo en el que el contribuyente podrá optar por el más beneficioso. Ambos sistemas se conocen como “método objetivo” o “plusvalía real”.
  • “Método objetivo”. Se mantiene como referencia el valor catastral, pero se sustituyen los porcentajes que se utilizaban hasta ahora por unos coeficientes máximos en función de los años que hayan pasado desde la compra a la venta del inmueble, que se actualizarán anualmente. Los ayuntamientos podrán elegir entre aplicar ese máximo o cocientes inferiores. Sobre ese resultado, se aplicará el porcentaje que corresponda del impuesto, que no puede superar el 30%.
  • “Plusvalía real”. Se permite el cálculo del impuesto por la plusvalía real del suelo, es decir, por la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
  • Los ayuntamientos tienen un plazo máximo de 6 meses para trasladar la nueva norma a sus ordenanzas municipales. Mientras se realizan estos cambios, la norma que estará en vigor será la estatal y estarán en funcionamiento los coeficientes máximos que se han marcado en la regulación.
  • Los ayuntamientos podrán aplicar un coeficiente inferior, pero nunca superior.
  • La norma habilita a los ayuntamientos, únicamente a efectos de este impuesto, la capacidad de poder corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo.

4. ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla?

Si quieres conocer lo que deberás pagar por este tributo en la transmisión de tu vivienda, descarga nuestra calculadora de Plusvalía Municipal en Sevilla. Una manera de calcular de manera automática lo que deberás abonar al ayuntamiento en concepto de plusvalía.

calculadora plusvalia sevilla

A continuación entraremos en detalle sobre cada uno de los métodos actualmente disponibles para el cálculo de este impuesto para que también puedas calcularlo tú mismo:

4.1 Calculo de la Plusvalía en Sevilla mediante el Método objetivo

Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla mediante el Método objetivo tendremos que realizar las siguientes operaciones:

  1. Cálculo de la Base Imponible mediante la aplicación al valor del suelo de la vivienda el coeficiente de multiplicación que pertenezca según los años pasados entre la compra y la transmisión del inmueble.
  2. Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda. En Sevilla, el tipo Impositivo es el 26,8%.

Los coeficientes multiplicadores vigentes hasta el momento son los siguientes:

coeficientes de multiplicación Plusvalía Sevilla

Ejemplo de Plusvalía en Sevilla mediante el Método Objetivo

Imaginemos que hace 15 años compramos una vivienda en Sevilla y actualmente el valor de su suelo es de 100.000. El coeficiente de multiplicación que tendremos que aplicar en este caso según la tabla indicada es el 0,12%.

  1.  100.000 euros (valor del suelo) x 0,12 (coeficiente de multiplicación) = 12.000 euros (Base Imponible)
  2. 12.000 (Base Imponible) x 26,8 (tipo impositivo)/100= 3.216 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).

4.2 Cálculo de Plusvalía Real en Sevilla

Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla utilizando como Base Imponible la Plusvalía Real, tendremos que realizar los siguientes pasos:

  1. Cálculo de la ganancia patrimonial (precio de transmisión menos precio de adquisición).
  2. Obtención de la Base Imponible multiplicando la ganancia patrimonial obtenida por el porcentaje sobre el valor total del activo que represente el valor del suelo.
  3. Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda. En Sevilla, el tipo Impositivo es el 26,8%.

Ejemplo de Plusvalía Real en Sevilla

Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que hace 15 años compramos una vivienda en Sevilla por 250.000 euros y la vamos a vender por 270.000 euros. En este caso, el valor catastral de la vivienda sería de 200.000 euros, de los cuáles, el 50% correspondería al valor del suelo, es decir, 100.000 Para calcular la Plusvalía Real tendremos que realizar las siguientes operaciones.

  1. 170.000 (precio de venta) – 150.000 euros (precio de compra) = 20.000 euros (ganancia patrimonial)
  2. 20.000 euros (ganancia patrimonial) x 0,5 (porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del activo) = 10.000 euros (Base Imponible).
  3. 10.00 euros (Base Imponible) x 26,8 (tipo impositivo)/100= 2.680 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).

En el ejemplo que acabamos de detallar, al contribuyente le convendría más aplicar el método conocido como Plusvalía Real ya que el total a pagar resultante es menor que si decidiese optar por la alternativa conocida como Método objetivo. No obstante, la elección de un método de cálculo u otro dependerá siempre de la ganancia patrimonial real obtenida y de los años transcurridos entre la compra del inmueble y su transmisión.

Para saber qué es lo que te conviene más en tu caso, te animamos a que descargues nuestra calculadora de Plusvalía Municipal en Sevilla, un documento Excel actualizado a la nueva doctrina dictada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, con el que podrás calcular lo que tendrás que abonar en concepto de Plusvalía al instante.

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