Después de que el Tribunal Constitucional declarase inconstitucional el anterior impuesto de plusvalía, el Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
En este artículo pretendemos aclarar en qué consiste la Plusvalía Municipal y, sobre todo, solventar todas las dudas relacionadas con cómo calcular el Impuesto de Plusvalía Municipal en Sevilla desde la entrada en vigor de la nueva doctrina.
1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal?
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, o como comúnmente se conoce, plusvalía municipal, es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier transmisión de los mismos o de la constitución o transmisión de derechos reales limitativos de dominio.
2. ¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?
Este tributo va dirigido a las siguientes personas: los vendedores, los herederos y los beneficiarios de las donaciones. A continuación explicamos cada uno de los casos:
- Cuando se vende un inmueble el vendedor está obligado a pagar la plusvalía.
- Cuando se dona un inmueble el receptor del bien paga la plusvalía.
- Cuando se hereda un inmueble los herederos pagan la plusvalía.
3. Nuevo Real Decreto sobre la Plusvalía Municipal
Recientemente, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 9/2024, que incluye cambios importantes relacionados con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Según este decreto, se han establecido nuevos coeficientes máximos que se deben aplicar al valor del terreno en el momento de la venta o transmisión, dependiendo del tiempo que haya pasado desde que se adquirió el terreno.
Además, la Ordenanza del IIVTNU (publicada en el Boletín Oficial de la Provincia en diciembre de 2023) establece que cada año se actualizarán estos coeficientes máximos y se publicarán para que todos los ciudadanos puedan consultarlos. A partir del 1 de enero de 2025, entran en vigor los nuevos coeficientes que se usarán para calcular el impuesto en todas las transmisiones realizadas desde esa fecha.
Con estos cambios, el objetivo es ajustar el cálculo de la plusvalía municipal para que sea más transparente y esté actualizado según la normativa vigente. Si tienes previsto vender o heredar una propiedad próximamente, es importante tener en cuenta estas nuevas reglas para calcular correctamente el impuesto.
- Aprobación del Real Decreto-ley 9/2024
- Introduce cambios relacionados con el cálculo de la plusvalía municipal.
- Establece coeficientes máximos según el tiempo de propiedad del terreno.
- Nuevos coeficientes a aplicar
- Los coeficientes se calculan en función del periodo de generación (tiempo transcurrido entre la compra y la transmisión del terreno).
- Los nuevos coeficientes serán aplicables a partir del 1 de enero de 2025.
- Publicación de las actualizaciones anuales
- Según la Ordenanza del IIVTNU, los coeficientes máximos se actualizarán y publicarán cada año.
- Esta información estará disponible para consulta pública en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP).
- Periodo de aplicación
- Los cambios se aplicarán a las transmisiones de terrenos realizadas desde el 01/01/2025 en adelante.
- Mayor transparencia y precisión en el cálculo
- El objetivo de estos ajustes es garantizar que el cálculo de la plusvalía sea más justo y acorde con el valor real del terreno.
4. ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla?
Si quieres conocer lo que deberás pagar por este tributo en la transmisión de tu vivienda, descarga nuestra calculadora de Plusvalía Municipal en Sevilla. Una manera de calcular de manera automática lo que deberás abonar al ayuntamiento en concepto de plusvalía.
A continuación entraremos en detalle sobre cada uno de los métodos actualmente disponibles para el cálculo de este impuesto para que también puedas calcularlo tú mismo:
4.1 Calculo de la Plusvalía en Sevilla mediante el Método objetivo
Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla mediante el Método objetivo tendremos que realizar las siguientes operaciones:
- Cálculo de la Base Imponible mediante la aplicación al valor del suelo de la vivienda el coeficiente de multiplicación que pertenezca según los años pasados entre la compra y la transmisión del inmueble.
- Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda.
En Sevilla, el tipo Impositivo en 2025 es el 26,53%.
Los coeficientes para 2025 anunciados por el Ayuntamiento para el cálculo de la Plusvalía en Sevilla serían los siguientes:
| Periodo generación (años) | Coeficiente |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,20 |
| 7 años | 0,22 |
| 8 años | 0,23 |
| 9 años | 0,21 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,13 |
| 12 años | 0,11 |
| 13 años | 0,10 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,10 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,12 |
| 18 años | 0,16 |
| 19 años | 0,22 |
| Igual o superior a 20 años | 0,35 |
Ejemplo de Plusvalía en Sevilla mediante el Método Objetivo
Imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla y actualmente el valor de su suelo es de 100.000. El coeficiente de multiplicación que tendremos que aplicar en este caso según la tabla indicada es el 0,10%.
- 100.000 euros (valor del suelo) x 0,10 (coeficiente de multiplicación) = 10.000 euros (Base Imponible)
- 10.000 (Base Imponible) x 26,53 (tipo impositivo)/100= 2.653 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).
4.2 Cálculo de Plusvalía Real en Sevilla
Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla utilizando como Base Imponible la Plusvalía Real, tendremos que realizar los siguientes pasos:
- Cálculo de la ganancia patrimonial (precio de transmisión menos precio de adquisición).
- Obtención de la Base Imponible multiplicando la ganancia patrimonial obtenida por el porcentaje sobre el valor total del activo que represente el valor del suelo.
- Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda. En Sevilla, el tipo Impositivo es el 26,53%.
Ejemplo de Plusvalía Real en Sevilla
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla por 240.000 euros y la vamos a vender por 270.000 euros. En este caso, el valor catastral de la vivienda sería de 190.000 euros, de los cuáles, el 50% correspondería al valor del suelo, es decir, 95.000 Para calcular la Plusvalía Real tendremos que realizar las siguientes operaciones.
- 270.000 (precio de venta) - 240.000 euros (precio de compra) = 30.000 euros (ganancia patrimonial)
- 30.000 euros (ganancia patrimonial) x 0,5 (porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del activo) = 15.000 euros (Base Imponible).
- 15.00 euros (Base Imponible) x 26,53 (tipo impositivo)/100= 3.979 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).
En el ejemplo que acabamos de detallar, al contribuyente le convendría más aplicar el método conocido como Plusvalía Real ya que el total a pagar resultante es menor que si decidiese optar por la alternativa conocida como Método objetivo. No obstante, la elección de un método de cálculo u otro dependerá siempre de la ganancia patrimonial real obtenida y de los años transcurridos entre la compra del inmueble y su transmisión.
Para saber qué es lo que te conviene más en tu caso, te animamos a que descargues nuestra calculadora de Plusvalía Municipal en Sevilla, un documento Excel actualizado a la nueva doctrina dictada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, con el que podrás calcular lo que tendrás que abonar en concepto de Plusvalía al instante.
