Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla en 2026

Si has vendido una vivienda, la has heredado o te la han donado, es probable que tengas que liquidar la Plusvalía Municipal en Sevilla. Es uno de los impuestos que más dudas genera entre los propietarios, sobre todo porque su cálculo cambió con el Real Decreto-ley 26/2021 y ha vuelto a actualizarse en 2024. En este artículo te explicamos qué es, quién debe pagarlo y cómo calcularlo paso a paso con ejemplos reales.

1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal?

La Plusvalía Municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo local gestionado por el Ayuntamiento de Sevilla que grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el actual propietario adquirió el inmueble hasta que lo transmite.

Es importante entender que el impuesto grava el suelo, no la construcción. Por eso el valor catastral del suelo es el punto de partida del cálculo, y no el precio de venta del inmueble.

Si el valor del terreno no ha aumentado —o incluso ha bajado— desde que compraste, puedes acreditar la inexistencia de ganancia y quedar exento. Esto es relevante en operaciones realizadas durante períodos de crisis inmobiliaria.

2. ¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?

Depende del tipo de operación:

• En una venta: la paga el vendedor, salvo pacto expreso en contrario recogido en escritura.
• En una herencia: la pagan los herederos, en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (ampliable a 1 año si se solicita).
• En una donación: la paga el donatario (quien recibe el bien).

En el caso de las ventas, aunque legalmente corresponde al vendedor, no es infrecuente que en la negociación se acuerde que la pague el comprador. Si así se recoge en el contrato, Hacienda lo acepta, aunque el vendedor sigue siendo el sujeto pasivo frente al Ayuntamiento.

3. Nuevo Real Decreto sobre la Plusvalía Municipal

Recientemente, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 9/2024, que incluye cambios importantes relacionados con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Según este decreto, se han establecido nuevos coeficientes máximos que se deben aplicar al valor del terreno en el momento de la venta o transmisión, dependiendo del tiempo que haya pasado desde que se adquirió el terreno.

Además, la Ordenanza del IIVTNU (publicada en el Boletín Oficial de la Provincia en diciembre de 2023) establece que cada año se actualizarán estos coeficientes máximos y se publicarán para que todos los ciudadanos puedan consultarlos. A partir del 1 de enero de 2025, entraron en vigor los nuevos coeficientes que se usan para calcular el impuesto en todas las transmisiones realizadas desde esa fecha.

Con estos cambios, el objetivo es ajustar el cálculo de la plusvalía municipal para que sea más transparente y esté actualizado según la normativa vigente. Si tienes previsto vender o heredar una propiedad próximamente, es importante tener en cuenta estas reglas para calcular correctamente el impuesto.

• Aprobación del Real Decreto-ley 9/2024
  • Introduce cambios relacionados con el cálculo de la plusvalía municipal.
  • Establece coeficientes máximos según el tiempo de propiedad del terreno.
• Nuevos coeficientes a aplicar
  • Los coeficientes se calculan en función del periodo de generación (tiempo transcurrido entre la compra y la transmisión del terreno).
  • Los nuevos coeficientes están en vigor desde el 1 de enero de 2025.
• Publicación de las actualizaciones anuales
  • Según la Ordenanza del IIVTNU, los coeficientes máximos se actualizarán y publicarán cada año.
  • Esta información estará disponible para consulta pública en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP).
• Periodo de aplicación
  • Los cambios se aplican a todas las transmisiones de terrenos realizadas desde el 01/01/2025.
• Mayor transparencia y precisión en el cálculo
  • El objetivo de estos ajustes es garantizar que el cálculo de la plusvalía sea más justo y acorde con el valor real del terreno.

4. ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla?

A continuación entraremos en detalle sobre cada uno de los métodos actualmente disponibles para el cálculo de este impuesto para que también puedas calcularlo tú mismo:

4.1 Calculo de la Plusvalía en Sevilla mediante el Método objetivo

Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla mediante el Método objetivo tendremos que realizar las siguientes operaciones:

1. Cálculo de la Base Imponible mediante la aplicación al valor del suelo de la vivienda el coeficiente de multiplicación que pertenezca según los años pasados entre la compra y la transmisión del inmueble.
2. Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda.

En Sevilla, el tipo Impositivo en 2026 es el 26,53%.

Los coeficientes para 2026 anunciados por el Ayuntamiento para el cálculo de la Plusvalía en Sevilla serían los siguientes:

Ejemplo de Plusvalía en Sevilla mediante el Método Objetivo

Imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla y actualmente el valor de su suelo es de 100.000 euros. El coeficiente de multiplicación que tendremos que aplicar en este caso, según la tabla vigente para 2026, es el 0,10.

• 100.000 euros (valor del suelo) x 0,10 (coeficiente de multiplicación) = 10.000 euros (Base Imponible).

• 10.000 euros (Base Imponible) x 26,53% (tipo impositivo) = 2.653 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).

4.2 Cálculo de Plusvalía Real en Sevilla

Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla utilizando como Base Imponible la Plusvalía Real, tendremos que realizar los siguientes pasos:

1. Cálculo de la ganancia patrimonial (precio de transmisión menos precio de adquisición).

2. Obtención de la Base Imponible multiplicando la ganancia patrimonial obtenida por el porcentaje sobre el valor total del activo que represente el valor del suelo.

3. Aplicación sobre la Base Imponible del Tipo Impositivo que corresponda. En Sevilla, el tipo Impositivo es el 26,53%.

Ejemplo de Plusvalía Real en Sevilla

Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla por 240.000 euros y la vamos a vender por 270.000 euros. En este caso, el valor catastral de la vivienda sería de 190.000 euros, de los cuales el 50% correspondería al valor del suelo, es decir, 95.000 euros. Para calcular la Plusvalía Real tendremos que realizar las siguientes operaciones:

• 270.000 euros (precio de venta) – 240.000 euros (precio de compra) = 30.000 euros (ganancia patrimonial).

• 30.000 euros (ganancia patrimonial) x 0,50 (porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del activo) = 15.000 euros (Base Imponible).

• 15.000 euros (Base Imponible) x 26,53% (tipo impositivo) = 3.979,50 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).

En el ejemplo que acabamos de detallar, al contribuyente le convendría más aplicar el método conocido como Plusvalía Real ya que el total a pagar resultante es menor que si decidiese optar por la alternativa conocida como Método objetivo. No obstante, la elección de un método de cálculo u otro dependerá siempre de la ganancia patrimonial real obtenida y de los años transcurridos entre la compra del inmueble y su transmisión.

Si estás vendiendo tu vivienda, recuerda que la plusvalía es solo uno de los impuestos a considerar. También te interesa saber cómo declarar pérdidas patrimoniales si vendiste por debajo del precio de compra, y consultar las deducciones por vivienda habitual en Andalucía que puedes aplicar en la renta.

Antes de vender, asegúrate de conocer las 5 claves para vender tu piso en Sevilla en 2026 y consulta cuánto vale tu piso por barrios para calcular la plusvalía sobre una valoración actualizada.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Sevilla

• ¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa? Por ley, la paga el vendedor. Es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite.
• ¿Cuánto se paga de plusvalía en Sevilla? Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el método de cálculo elegido (real u objetivo). En operaciones habituales en Nervión o Amate, suele oscilar entre 800 € y 4.000 €.
• ¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas? No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si demuestras que no ha habido ganancia patrimonial, estás exento del pago.
• ¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía? El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. En caso de herencia, el plazo se amplía a 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6.

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Fernando Godoy

Gerente de Vivenzia Home, agencia inmobiliaria en Sevilla con más de 20 años de experiencia. Especialista en el mercado residencial de Nervión y Amate. Tu sueño, nuestro reto.

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