Si has vendido una vivienda, la has heredado o te la han donado, es probable que tengas que liquidar la Plusvalía Municipal en Sevilla. Es uno de los impuestos que más dudas genera entre los propietarios, sobre todo porque su cálculo cambió con el Real Decreto-ley 26/2021 y se ha vuelto a actualizar a comienzos de 2026, cuando el Ayuntamiento de Sevilla recuperó los coeficientes de su Ordenanza Fiscal tras la pérdida de vigencia del RD-ley 9/2024. Este artículo está actualizado a 28 de enero de 2026, fecha en la que entró en vigor la tabla de coeficientes que aplica el Ayuntamiento.
1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal?
La Plusvalía Municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo local gestionado por el Ayuntamiento de Sevilla que grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el actual propietario adquirió el inmueble hasta que lo transmite.
Es importante entender que el impuesto grava el suelo, no la construcción. Por eso el valor catastral del suelo es el punto de partida del cálculo, y no el precio de venta del inmueble.
Si el valor del terreno no ha aumentado —o incluso ha bajado— desde que compraste, puedes acreditar la inexistencia de ganancia y quedar exento. Esto es relevante en operaciones realizadas durante períodos de crisis inmobiliaria.
2. ¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?
Depende del tipo de operación:
- En una venta: la paga el vendedor, salvo pacto expreso en contrario recogido en escritura.
- En una herencia: la pagan los herederos, en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (ampliable a 1 año si se solicita).
- En una donación: la paga el donatario (quien recibe el bien).
En el caso de las ventas, aunque legalmente corresponde al vendedor, no es infrecuente que en la negociación se acuerde que la pague el comprador. Si así se recoge en el contrato, Hacienda lo acepta, aunque el vendedor sigue siendo el sujeto pasivo frente al Ayuntamiento.
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Entre el 1 de enero y el 27 de enero de 2026 hubo una situación atípica con la plusvalía municipal en Sevilla que conviene conocer, sobre todo si firmaste una compraventa, una herencia o una donación en ese periodo.
El Real Decreto-ley 9/2024, que durante 2025 fijó los coeficientes máximos del IIVTNU, perdió su vigencia tras no ser convalidado por el Congreso. El Ayuntamiento de Sevilla, ante el vacío normativo, recuperó el 28 de enero de 2026 los coeficientes de su Ordenanza Fiscal previa, que son los que están en vigor a fecha de hoy y los que aparecen en la tabla más abajo.
¿Qué supone esto en la práctica? Que durante esas cuatro semanas de enero algunas autoliquidaciones se presentaron aplicando los coeficientes del RD-ley derogado, que en varios tramos eran sensiblemente más altos que los actuales. Por ejemplo, en una vivienda con 9 años de antigüedad el coeficiente del RD-ley era 0,21 y el vigente hoy es 0,15: una diferencia de 40 % en la base imponible.
¿Puedo solicitar la devolución si pagué de más?
Es probable que sí, pero no podemos garantizártelo sin revisar tu caso. La Ley General Tributaria permite solicitar la rectificación de una autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos (artículos 120.3 y 221), siempre que la liquidación no sea firme y el plazo no haya prescrito. El éxito de la reclamación depende de tu situación concreta y del criterio que aplique el Ayuntamiento al resolver.
Si autoliquidaste el IIVTNU en Sevilla entre el 1 y el 27 de enero de 2026 (compra, venta, herencia o donación), te recomendamos que revises el coeficiente que se aplicó. Si fue uno de los que ahora son inferiores, puede merecer la pena pedir la rectificación.
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¿Y si vendo por menos de lo que compré? Exención total por pérdida patrimonial
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, si demuestras que el valor de venta es inferior al de compra (es decir, has perdido dinero con la transmisión), no estás obligado a pagar la plusvalía municipal. Ni un euro.
Aplica tanto a compraventas como a herencias y donaciones, siempre que haya pérdida real. Basta con aportar las escrituras de adquisición y transmisión al Ayuntamiento.
Compraste un piso en Nervión en 2008 por 280.000 €.
Lo vendes en 2026 por 245.000 €.
Has perdido 35.000 €. El Ayuntamiento no puede exigirte plusvalía, porque no hay incremento de valor. Solo tienes que presentar la autoliquidación aportando ambas escrituras.
Atención: aunque no haya cuota, sí debes presentar la autoliquidación en plazo. Si no la presentas, pueden sancionarte por no declarar.
4. ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla?
A continuación entraremos en detalle sobre cada uno de los métodos actualmente disponibles para el cálculo de este impuesto para que también puedas calcularlo tú mismo:
4.1 Calculo de la Plusvalía en Sevilla mediante el Método objetivo
Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla mediante el Método objetivo tendremos que realizar las siguientes operaciones:
- Cálculo de la Base Imponible mediante la aplicación al valor del suelo de la vivienda el coeficiente de multiplicación que pertenezca según los años pasados entre la compra y la transmisión del inmueble.
- Aplicación sobre la Base Imponible el Tipo Impositivo que corresponda.
En Sevilla, el tipo Impositivo en 2026 es el 26,53%.
Los coeficientes para 2026 anunciados por el Ayuntamiento para el cálculo de la Plusvalía en Sevilla serían los siguientes:
Tabla de coeficientes IIVTNU vigente en Sevilla desde el 28 de enero de 2026 (Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Sevilla, recuperada tras la derogación del RD-ley 9/2024).
| Periodo de generación | Coeficiente |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Fuente: Ordenanza Fiscal del IIVTNU del Ayuntamiento de Sevilla, vigente desde el 28/01/2026. Tipo impositivo: 26,53 %. Estos coeficientes se actualizan anualmente.
Ejemplo de Plusvalía en Sevilla mediante el Método Objetivo
Imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla y actualmente el valor de su suelo es de 100.000 euros. El coeficiente de multiplicación que tendremos que aplicar en este caso, según la tabla vigente para 2026, es el 0,10.
100.000 euros (valor del suelo) x 0,10 (coeficiente de multiplicación) = 10.000 euros (Base Imponible).
10.000 euros (Base Imponible) x 26,53% (tipo impositivo) = 2.653 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).
4.2 Cálculo de Plusvalía Real en Sevilla
Para calcular la Plusvalía Municipal en Sevilla utilizando como Base Imponible la Plusvalía Real, tendremos que realizar los siguientes pasos:
Cálculo de la ganancia patrimonial (precio de transmisión menos precio de adquisición).
Obtención de la Base Imponible multiplicando la ganancia patrimonial obtenida por el porcentaje sobre el valor total del activo que represente el valor del suelo.
Aplicación sobre la Base Imponible del Tipo Impositivo que corresponda. En Sevilla, el tipo Impositivo es el 26,53%.
Ejemplo de Plusvalía Real en Sevilla
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que hace 16 años compramos una vivienda en Sevilla por 240.000 euros y la vamos a vender por 270.000 euros. En este caso, el valor catastral de la vivienda sería de 190.000 euros, de los cuales el 50% correspondería al valor del suelo, es decir, 95.000 euros. Para calcular la Plusvalía Real tendremos que realizar las siguientes operaciones:
270.000 euros (precio de venta) – 240.000 euros (precio de compra) = 30.000 euros (ganancia patrimonial).
30.000 euros (ganancia patrimonial) x 0,50 (porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del activo) = 15.000 euros (Base Imponible).
15.000 euros (Base Imponible) x 26,53% (tipo impositivo) = 3.979,50 euros (total a pagar por la Plusvalía Municipal).
¿Qué método elegir? En este ejemplo, si comparamos los dos métodos con los mismos datos:
- Método objetivo: 95.000 € × 0,10 × 26,53 % = 2.520,35 €
- Método real: 30.000 € × 0,50 × 26,53 % = 3.979,50 €
El contribuyente tiene derecho a optar por el método que le resulte más favorable, así que en este caso pagaría 2.520,35 € por el método objetivo. La calculadora que te dejamos un poco más abajo hace esta comparativa por ti automáticamente y te indica cuál te conviene.
En el ejemplo que acabamos de detallar, al contribuyente le convendría más aplicar el método conocido como Plusvalía Real ya que el total a pagar resultante es menor que si decidiese optar por la alternativa conocida como Método objetivo. No obstante, la elección de un método de cálculo u otro dependerá siempre de la ganancia patrimonial real obtenida y de los años transcurridos entre la compra del inmueble y su transmisión.
Si estás vendiendo tu vivienda, recuerda que la plusvalía es solo uno de los impuestos a considerar. También te interesa saber cómo declarar pérdidas patrimoniales si vendiste por debajo del precio de compra, y consultar las deducciones por vivienda habitual en Andalucía que puedes aplicar en la renta.
Antes de vender, asegúrate de conocer las 5 claves para vender tu piso en Sevilla en 2026 y consulta cuánto vale tu piso por barrios para calcular la plusvalía sobre una valoración actualizada.
Ejemplos reales de plusvalía por barrios de Sevilla
Casos anonimizados basados en operaciones intermediadas por Vivenzia Home en 2025 y 2026. Los importes están redondeados y los valores catastrales son aproximados.
Piso 85 m², zona Eduardo Dato
Venta 2026: 268.000 €
Valor catastral suelo: 42.500 €
Años: 12
Casa 110 m², calle Pagés del Corro
Venta 2026: 355.000 €
Valor catastral suelo: 78.000 €
Años: 17
Piso 120 m², Virgen de Luján
Venta 2026: 395.000 €
Valor catastral suelo: 68.000 €
Años: 9
Piso 70 m², barrio del Cerro
Venta 2026: 128.000 €
Valor catastral suelo: 21.000 €
Años: 15
Piso 95 m², Parque Alcosa
Venta 2026: 198.000 €
Valor catastral suelo: 38.000 €
Años: 7
Importes estimativos calculados con el tipo impositivo del 26,53 % vigente en Sevilla (ordenanza fiscal municipal 2026) y los coeficientes correspondientes a cada periodo. Cada caso depende de su valor catastral real y de la ordenanza municipal aplicable. Para obtener tu cálculo exacto, usa la calculadora interactiva o descarga el Excel gratuito más abajo.
Calculadora de plusvalía municipal – Sevilla 2026
Cálculo orientativo basado en la ordenanza fiscal de Sevilla y la LPGE vigente.
Desglose del cálculo
| Valor catastral del suelo | – |
| Años transcurridos | – |
| Coeficiente aplicado | – |
| Base imponible (método objetivo) | – |
| Tipo impositivo | – |
| Cuota método objetivo | – |
Cálculo orientativo. Basado en coeficientes del RDL 26/2021 y LPGE vigente. Tipo impositivo del 26,53 % según ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Sevilla. Verifica siempre con el ayuntamiento o un asesor antes de liquidar.
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- Cálculo con tus datos reales (no estimación)
- Revisión de exenciones STC 182/2021
- Identificación de bonificaciones del Ayto.
- Llamada en menos de 24 h hábiles
Al enviar el formulario aceptas nuestra política de privacidad. Tus datos se tratan únicamente para gestionar tu solicitud y no se ceden a terceros. Responsable: Vivenzia Home (Sevilla).
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Plazos de presentación y bonificaciones en Sevilla
Calcular la cuota es solo la mitad del trabajo. Si presentas fuera de plazo o no pides las bonificaciones que te corresponden, puedes pagar bastante más de lo necesario.
Plazos de autoliquidación
Desde la fecha de la escritura. Domingos y festivos no cuentan.
Desde el fallecimiento. Prorrogables a 1 año si se solicita dentro de los primeros 6 meses.
Bonificaciones municipales (Ayuntamiento de Sevilla)
La ordenanza fiscal municipal contempla bonificaciones importantes en transmisiones mortis causa (herencias) sobre la vivienda habitual del fallecido:
Requisitos: el inmueble debe haber sido la vivienda habitual del causante y el beneficiario debe mantener la propiedad durante los 3 años siguientes a la transmisión. Aplica hasta el valor catastral máximo establecido por la ordenanza vigente.
Los porcentajes y tramos pueden variar cada ejercicio. Confirma siempre los vigentes en la ordenanza fiscal publicada por el Ayuntamiento de Sevilla antes de presentar la autoliquidación.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Sevilla
- ¿Qué pasa si autoliquidé la plusvalía en enero de 2026 con los coeficientes antiguos? Si presentaste tu autoliquidación entre el 1 y el 27 de enero de 2026 aplicando los coeficientes del RD-ley 9/2024 (que ya no están vigentes en Sevilla), es probable que puedas solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos al Ayuntamiento, siempre que la liquidación no sea firme y no haya prescrito el plazo. Cada caso depende de circunstancias particulares: lo mejor es que nos lo cuentes y lo revisamos sin coste.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa? Por ley, la paga el vendedor. Es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite.
- ¿Cuánto se paga de plusvalía en Sevilla? Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el método de cálculo elegido (real u objetivo). En operaciones habituales en Nervión o Amate, suele oscilar entre 800 € y 4.000 €.
- ¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas? No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si demuestras que no ha habido ganancia patrimonial, estás exento del pago.
- ¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía? El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. En caso de herencia, el plazo se amplía a 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6.
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Este artículo tiene fines informativos y divulgativos. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni profesional. Las normativas municipales, los coeficientes legales y las bonificaciones pueden variar cada ejercicio. Antes de presentar cualquier autoliquidación, consulta tu caso concreto con un técnico fiscal o directamente con el Ayuntamiento de Sevilla. Vivenzia Home no asume responsabilidad por el uso que se haga de los ejemplos o cálculos aquí expuestos.
Fernando Godoy
Gerente y administrador único de Vivenzia Home. Más de 20 años de experiencia como agente inmobiliario en Sevilla, especializado en compraventa residencial, fiscalidad de la vivienda y gestión patrimonial.
Oficinas en Nervión y Amate · Tu sueño, nuestro reto.
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