Si has heredado una vivienda recientemente, es probable que te hayas preguntado si tienes que incluirla en tu declaración de la renta y cómo hacerlo. La respuesta depende de lo que hagas —o no hagas— con ese inmueble después de heredarlo. En este artículo te explicamos los casos más habituales y los errores más comunes que cometen los contribuyentes sevillanos.
¿Debo incluir la vivienda heredada en mi declaración de la renta?
Depende de la situación. Hay tres escenarios principales:
- Vivienda vacía: si la tienes en tu poder y no la alquilas ni la usas, Hacienda considera que genera una imputación de rentas inmobiliarias. Debes declarar un porcentaje del valor catastral del inmueble como renta.
- Vivienda alquilada: debes declarar los ingresos del alquiler como rendimientos del capital inmobiliario, pudiendo desducirte ciertos gastos.
- Vivienda vendida: si la vendiste en el ejercicio fiscal, debes declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de esa venta.
Casos en los que debes declarar la vivienda heredada
- Tienes la vivienda vacía (imputación de rentas)
- La tienes arrendada (rendimientos del capital inmobiliario)
- La has vendido durante el ejercicio (ganancia o pérdida patrimonial)
- La usas como segunda residencia (imputación de rentas por los días no habitados como vivienda habitual)
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial si la vendes?
Este es el punto más relevante para quien ha decidido vender la vivienda heredada. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (lo que recibes por la venta, menos gastos) y el valor de adquisición (el valor por el que se declaró la herencia en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, más los gastos de la herencia).
El valor de adquisición en una herencia es el valor de mercado del inmueble en el momento del fallecimiento, no el precio que pagó el fallecido en su día. Esto es una diferencia clave: si el difunto compró el piso por 60.000 euros hace 40 años y hoy vale 280.000, tu valor de adquisición es 280.000, no 60.000. La ganancia que tributas es la diferencia entre los 280.000 y el precio al que tú lo vendes ahora.
¿Existen exenciones para reducir o eliminar el pago?
Sí, hay algunas exenciones importantes que debes conocer:
- Mayores de 65 años: si tienes más de 65 años y la vivienda heredada ha sido tu residencia habitual durante al menos 3 años, la ganancia está exenta de IRPF.
- Reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido lo destinas a comprar tu vivienda habitual en los dos años siguientes, puedes aplicar la exención por reinversión.
- Pérdida patrimonial: si vendes por menos del valor declarado en la herencia, no solo no pagas — puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales.
¿Has heredado una vivienda y no sabes por dónde empezar?
Nuestro equipo lleva desde 2005 ayudando a familias de Sevilla con la venta de viviendas heredadas. Te asesoramos sin compromiso sobre fiscalidad, plusvalía y todo el proceso.
Pasos para declarar correctamente una vivienda heredada vendida
- Localiza la escritura de herencia y el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
- Guarda todos los gastos de la herencia (notaría, registro, abogado, gestoría) — son parte del valor de adquisición.
- Guarda todos los gastos de la venta (agencia, plusvalía municipal, certificado energético) — reducen el valor de transmisión.
- Calcula la ganancia patrimonial neta y determina si aplica alguna exención.
- Decláralo en la casilla correspondiente de tu declaración del IRPF del ejercicio en que se produjo la venta.
Errores comunes al declarar
- No incluir los gastos de la herencia en el valor de adquisición, lo que aumenta artificialmente la ganancia declarada y el impuesto a pagar.
- Usar el precio original del fallecido como valor de adquisición en lugar del valor declarado en la herencia.
- No aplicar las exenciones disponibles por edad o reinversión.
- Olvidar declarar la imputación de rentas si la vivienda estuvo vacía durante parte del año antes de venderse.
La fiscalidad de las viviendas heredadas es compleja. En Vivenzia Home no somos asesores fiscales, pero trabajamos habitualmente con gestorías especializadas en Sevilla que conocen bien este tipo de operaciones y pueden ayudarte a optimizar tu declaración dentro de la legalidad.
Si además estás pensando en vender la vivienda heredada, aquí encontrarás nuestra guía completa sobre cómo vender una casa heredada en Sevilla con todos los pasos del proceso.
¿Qué ocurre si la vivienda estuvo vacía varios meses antes de venderla?
Es un caso muy habitual en herencias. La vivienda queda vacía mientras los herederos tramitan la aceptación, reparten el inmueble entre varios y deciden qué hacer. Todos esos meses, Hacienda considera que la vivienda genera una imputación de rentas inmobiliarias que debes declarar, aunque no hayas recibido ningún ingreso real de ella.
La cuantía es el 1,1% del valor catastral del inmueble (o el 2% si el catastro no se ha revisado en los últimos 10 años), prorrateado por los días del año que hayas sido propietario y la vivienda haya estado sin uso habitual. No es una cantidad enorme, pero olvidarse de declararla puede generar una comprobación de Hacienda.
La plusvalía municipal en las herencias: ¿siempre hay que pagarla?
Desde la reforma de noviembre de 2021, la plusvalía municipal solo se paga si realmente ha habido un incremento del valor del suelo. Si el valor del suelo en el momento de heredar es igual o inferior al que tenía cuando el fallecido lo adquirió, no hay plusvalía a pagar. Eso ocurre en algunos inmuebles más antiguos con suelos ya muy consolidados.
Para calcularlo, el Ayuntamiento de Sevilla permite dos métodos: el método objetivo (basado en coeficientes aplicados al valor catastral del suelo) y el método real (basado en la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición). Puedes elegir el que te resulte más favorable.
Preguntas frecuentes sobre vivienda heredada y la renta
- ¿Tengo que declarar la vivienda heredada aunque no la haya vendido? Sí, si la usas o la tienes vacía, debes imputar una renta. Solo queda exenta la vivienda habitual del fallecido durante los dos años posteriores al fallecimiento.
- ¿Cuánto tiempo tengo para vender sin pagar más impuestos? No hay un plazo legal que reduzca la carga fiscal por el tiempo que tardas en vender. Lo relevante es la diferencia entre el valor de adquisición (el declarado en la herencia) y el precio de venta.
- ¿Puedo deducirme los gastos de reforma antes de vender? Solo si son mejoras que aumentan el valor del inmueble, no reparaciones ordinarias. Conviene documentarlos bien.
- ¿Y si la vivienda heredada tiene hipoteca? La deuda pendiente reduce el valor neto heredado, lo que puede afectar al cálculo de la ganancia patrimonial. Un asesor fiscal puede ayudarte a optimizar este punto.
- ¿Tengo que declarar la vivienda heredada aunque no la haya vendido? Sí, si la usas o la tienes vacía, debes imputar una renta. Solo queda exenta la vivienda habitual del fallecido durante los dos años posteriores al fallecimiento.
- ¿Cuánto tiempo tengo para vender sin pagar más impuestos? No hay un plazo legal que reduzca la carga fiscal por el tiempo que tardas en vender. Lo relevante es la diferencia entre el valor de adquisición (el declarado en la herencia) y el precio de venta.
- ¿Puedo deducirme los gastos de reforma antes de vender? Solo si son mejoras que aumentan el valor del inmueble, no reparaciones ordinarias. Conviene documentarlos bien.
- ¿Y si la vivienda heredada tiene hipoteca? La deuda pendiente reduce el valor neto heredado, lo que puede afectar al cálculo de la ganancia patrimonial. Un asesor fiscal puede ayudarte a optimizar este punto.
Si además de declarar la vivienda heredada necesitas venderla, te recomendamos leer nuestra guía completa sobre cómo vender una casa heredada paso a paso. Y si la herencia no tiene testamento, consulta cómo se reparte una herencia en Sevilla cuando no hay testamento.
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