¿Vas vender un inmueble y te gustaría saber cómo tributará en tu próxima declaración de la renta? En este artículo te explicamos cómo calcular la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un piso en Sevilla y cómo esta debe tributar en tu declaración de la renta.
Para realizar el cálculo de la ganancia patrimonial y su pertinente tributación en la declaración de la renta, dividiremos el proceso en tres pasos:
- Cálculo de la ganancia patrimonial
- Reducciones y beneficios fiscales
- Cálculo de la tributación en la declaración de la renta
1. Cálculo de la ganancia patrimonial
Para calcular la ganancia patrimonial generada por la venta de un piso en Sevilla, primero hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición de un inmueble y el valor de la transmisión (precio de compra y precio de venta). A estos valores, se le pueden sumar una serie de gastos que harán que la cantidad resultante sea algo diferente.
Valor de adquisición
Para calcular el valor de adquisición de nuestro inmueble o piso en Sevilla, habrá que llevar a cabo la siguiente fórmula:
Valor de adquisición = Importe real + Inversiones y mejoras + Gastos y tributos – Amortizaciones
Veamos lo que significa cada uno de los elementos que entran en juego en el cálculo:
Importe real: se refiere al valor por el que escrituramos el inmueble el día de la compra. En caso de que se trate de un piso heredado o donado, será la comunidad andaluza quien se encargue de otorgar a la vivienda un valor administrativo en función de las características del inmueble: valor catastral, metros cuadrados, antigüedad, ubicación etc.
Inversiones y mejoras: al valor real del inmueble, habrá que sumar el dinero invertido en mejoras sobre el mismo. Se entenderá por mejoras, las que redunden en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o en un alargamiento de su vida útil: reformas integrales, construcción de piscina, instalación de ascensores, cerramiento…
Gastos y Tributos: costes derivados de la adquisición del inmueble: impuestos pagadas a la administración, gestoría, notaría, honorarios inmobiliarios…
Amortizaciones: si nuestro piso en Sevilla ha estado alquilado durante su vida útil, habrá que restar las amortizaciones fiscalmente deducibles que correspondan al periodo de arrendamiento.
Si quieres saber cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble, ten en cuenta que hay factores como las mejoras, gastos y tributos que pueden modificarlo. Esto es clave, sobre todo si se trata de un valor de adquisición de un inmueble antiguo o si necesitas declarar la venta de vivienda adquirida antes de 1994.
Valor de transmisión
Ahora que ya tenemos el valor de adquisición de un inmueble, el siguiente paso será determinar el valor de la transmisión. Para ello, realizaremos la siguiente operación:
Valor de transmisión = Importe real – Gastos y tributos
Importe real: Se trata del valor escriturado en el momento de la venta del inmueble. Si se trata de un bien heredado o donado, habrá que acudir al valor comprobado a efectos del Impuesto Incremento Patrimonial Andalucía, sin que este pueda exceder al valor de mercado.
Gastos y tributos: se refiere a los gastos inherentes a la transmisión excluyendo los intereses satisfechos por el transmitente. Como gastos y tributos, se entiende el pago de la plusvalía municipal o los honorarios inmobiliarios derivados de la gestión inmobiliaria.
Si te preguntas cómo actualizar el valor de compra de un inmueble, es importante tener en cuenta los coeficientes de actualización que dejaron de aplicarse en 2015.
* Para calcular la ganancia patrimonial de tu piso en Sevilla tú mismo y su correspondiente tributación en la declaración de la renta, en Vivenzia Home hemos preparado una calculadora con la que realizar esta operación automáticamente de manera sencilla.
2. Reducciones y beneficios fiscales
A la ganancia patrimonial, podrán aplicarse una serie de reducciones y/o beneficios fiscales. A continuación, procederemos a detallar los más importantes.
Supresión de coeficientes de actualización
Para calcular el valor de adquisición de un inmueble IRPF, había que aplicar coeficientes de actualización hasta 2014. Sin embargo, desde 2015 desaparecieron.
Reinversión en vivienda habitual
Los contribuyentes que vendan una vivienda habitual y empleen ese dinero para la compra de una vivienda habitual nueva, estarán exentos de tributar la parte de la ganancia patrimonial destinada a la compra. Se dispone de un plazo de dos años para la compra de la nueva vivienda.
Mayores de 65 años
Los mayores de 65 no tendrán que tributar por la ganancia patrimonial obtenida de la venta de su vivienda. En este caso, no será necesario la compra de una nueva vivienda para acogerse a la exención.
Adquisiciones en 2012
Podrán beneficiarse de una exención del 50%, las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de un inmueble urbano que hubiese sido adquirido entre el 12 de mayo de 2015 y el 31 de diciembre de 2012.
Régimen transitorio
Se aplicaría a la venta de una vivienda adquirida antes de 1994, a partir del 1 de enero de 2015.
3. Cálculo de la tributación en la Declaración de la renta 2025
Para el año 2025, los tramos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en Andalucía se estructuran de la siguiente forma:
| Base Liquidable (€) | Tipo Estatal | Tipo Autonómico | Tipo Total |
|---|---|---|---|
| 0 – 12.450 | 9,5% | 9,5% | 19% |
| 12.450,01 – 20.200 | 12% | 12% | 24% |
| 20.200,01 – 35.200 | 15% | 15% | 30% |
| 35.200,01 – 60.000 | 18,5% | 18,5% | 37% |
| 60.000,01 – 300.000 | 22,5% | 22,5% | 45% |
| Más de 300.000 | 24,5% | 22,5% | 47% |
Estos porcentajes se aplican de manera progresiva. Por ejemplo, si la ganancia patrimonial es de 50.000 euros, se desglosaría de la siguiente manera:
- Primeros 12.450 euros: 19%
- De 12.450,01 a 20.200 euros: 24%
- De 20.200,01 a 35.200 euros: 30%
- De 35.200,01 a 50.000 euros: 37%
Es importante tener en cuenta que estos tramos pueden variar según la comunidad autónoma, ya que cada una tiene la capacidad de modificar los tipos impositivos en su ámbito de competencia. Por lo tanto, se recomienda consultar la normativa específica de Andalucía para obtener información precisa sobre los tipos aplicables en dicha comunidad.
*Recuerda que para calcular la ganancia patrimonial por la venta de tu inmueble y su correspondiente tributación en la declaración de la renta de manera automática, puedes usar nuestra calculadora.
