Y si compras obra nueva: el IVA cambia las cuentas
Comprar una vivienda de obra nueva en Sevilla tiene una estructura de gastos diferente. En lugar del ITP, se paga el IVA al 10% sobre el precio de venta. Además, hay que sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1,2% sobre el precio escriturado.
Es decir, en una compra de obra nueva de 250.000 euros, los impuestos serían 25.000 euros de IVA más 3.000 euros de AJD: un total de 28.000 euros frente a los 17.500 euros de ITP en segunda mano. Esto no significa que la obra nueva salga siempre más cara en términos globales (a veces incluye garaje y trastero en precio), pero sí que los gastos iniciales son superiores.
Otro detalle: en obra nueva es habitual adelantar cantidades durante la construcción. Estas entregas a cuenta deben estar avaladas por el promotor (es obligatorio por ley) y los gastos de notarización del contrato privado van aparte.
Ejemplo práctico: desglose para un piso de 200.000 euros en Sevilla
Para que las cifras dejen de ser abstractas, aquí va el desglose real para un piso típico de segunda mano en Nervión a 200.000 euros:
- ITP (7%): 14.000 €
- Notaría: 800-1.000 €
- Registro: 350-500 €
- Gestoría: 350-450 €
- Tasación bancaria: 350-500 €
- Nota simple registral: 9,02 €
- Total gastos estimados: 16.000-16.500 € (8-8,25% del precio)
A esto hay que sumar la entrada que no financia el banco. Si el banco te da el 80% del valor de tasación (160.000 €), necesitarás 40.000 € de fondos propios más los 16.000 € de gastos: unos 56.000 euros en total de tu bolsillo. Es la cifra que muchos compradores no esperan y la que más operaciones frena.
Cómo reducir los gastos de compra
Hay poco margen de maniobra con los impuestos, pero sí se puede optimizar en otros conceptos. Comparar presupuestos de gestoría (hay diferencias de 100-200 euros entre unas y otras), negociar con el banco la tasación (algunos la bonifican si contratas la hipoteca con ellos) y verificar si tienes derecho a algún tipo reducido de ITP son los tres movimientos más habituales.
En Andalucía, los menores de 35 años, las familias numerosas y las personas con discapacidad pueden acceder a tipos reducidos de ITP del 3,5% en lugar del 7%, siempre que la vivienda sea habitual y no supere determinados límites de precio. Es un ahorro de más de 7.000 euros en una compra de 200.000 € que muchos desconocen.
Una de las principales fuentes de tensión en el proceso de compra de una vivienda en Sevilla es la aparición de gastos inesperados. El comprador calcula cuánto puede pagar de hipoteca, cierra la financiación para el precio acordado y luego descubre que necesita un 10-12% adicional para los gastos de la operación. Esta guía detalla todos esos costes para que no haya sorpresas.
El desglose completo de gastos en una compra de segunda mano
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7%
Es el mayor gasto de la compra. En Andalucía se aplica un tipo reducido del 7% sobre el precio escriturado (o el valor de referencia del Catastro si es superior, lo que ocurre con cierta frecuencia). En una compra de 250.000 euros: 17.500 euros.
Notaría: aproximadamente 0,3-0,5%
Los aranceles notariales están regulados por ley y dependen del precio de la escritura. Para una compra de 250.000 euros, los honorarios notariales oscilan entre 700 y 1.200 euros aproximadamente, incluyendo la escritura de compraventa y la hipotecaria si la hay.
Registro de la Propiedad: aproximadamente 0,1-0,2%
La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad tiene también aranceles regulados. Para una compra de 250.000 euros, el coste es aproximadamente 400-700 euros.
Gestoría: 300-500 euros
Si financias con hipoteca, el banco requiere habitualmente que una gestoría tramite la documentación. Si pagas al contado, contratar una gestoría es opcional pero recomendable para la liquidación del ITP y la gestión del cambio de titularidad en los suministros.
Tasación: 300-600 euros
Si financias con hipoteca, el banco requiere una tasación del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada. El coste corre por cuenta del comprador y oscila entre 300 y 600 euros dependiendo del inmueble.
Gastos de constitución de hipoteca
Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca. El comprador paga la tasación y, en algunos bancos, una comisión de apertura (0-1%). Compara entre entidades porque este coste varía significativamente.
El resumen: cuánto debes tener ahorrado
Para una compra de segunda mano en Sevilla de 250.000 euros financiada al 80%:
- Entrada (20% del precio): 50.000 euros
- ITP (7%): 17.500 euros
- Notaría + Registro + Gestoría: 2.000-2.500 euros
- Tasación: 400 euros
- Total necesario: aproximadamente 70.000-72.000 euros en ahorros
Eso es casi el 29% del precio de compra en ahorro previo. Es el dato que más sorprende a los compradores que solo pensaban en la entrada del 20%.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso en Sevilla?
Necesitas aproximadamente un 30-35% del precio del piso: un 20% de entrada que el banco no financia más un 10-12% para gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría).
¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda en Sevilla?
Los principales son: ITP del 7% (segunda mano) o IVA del 10% (obra nueva), notaría (600-900 euros), registro (300-500 euros), gestoría (300-400 euros) y tasación (250-400 euros).
¿Se pueden financiar los gastos de compra?
Los bancos normalmente financian hasta el 80% del valor de tasación. Los gastos e impuestos deben cubrirse con ahorros propios del comprador.
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